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당신은 정부가 인정한 ‘집주인’인가요?

기사승인 [246호] 2017.07.07  08:25:03

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- 그림자 임대사업자 시대

부동산 임대 시장. 우리나라 사업자 중 두번째로 사람이 몰려 있는 업종이다. 그만큼 국민들의 관심이 크다. 그렇다고 이들 모두가 ‘임대 사업자’인 건 아니다. 주택 임대사업자들은 ‘임대 사업자’로 등록하는 게 의무가 아니라서다. 소득이 노출되는 게 무섭다는 건데, 그 때문에 집 없는 서민이 보는 피해도 많다. 정부의 방침을 보면 지금이라도 사업자 등록을 하는 게 유리해 보인다.

   
▲ 부동산 경기 호황과 저금리 등과 맞물려 우리나라의 부동산 임대사업자가 크게 늘어나고 있다.[사진=뉴시스]

우리나라 전체 사업자 가운데 사람이 가장 많이 몰리는 업종은 어디일까. 1위는 도ㆍ소매업종이다. 벌써 10년째다. 2015년 말 기준 한국의 전체 사업자 670만2000명 중 도ㆍ소매업 사업자는 149만1000명으로 전체의 22.2%에 이른다. 생계형 창업자가 유독 많은 우리나라 경제에 잘 어울리는 통계다.

그렇다면 2위는 누구일까. 흥미롭게도 부동산 임대사업자다. 2015년 말 기준 145만2000명으로, 비율은 21.7%다. 도ㆍ소매업자보다 0.5%포인트 적지만 증가세가 가파르다. 부동산 임대업자는 2006년 88만2000명에서 2015년 140만명대로 10년새 1.58배가 됐다. 2006~2015년 도ㆍ소매업자의 수가 22.8% 늘었다는 점을 감안하면 놀라운 증가율이다.

첫째 이유는 부동산 경기 부양책이다. 정부가 부동산을 활용해 경기 부양을 꾀하면서 부동산 가격이 급등했고, 자연스럽게 임대사업자가 늘었다. 박근혜 정부의 부동산 부양책이 본격화한 2014년을 기점으로 부동산 임대업자가 부쩍 증가한 건 이를 잘 보여주는 예다. 당시 정부는 주택담보대출비율(LTV), 총부채상환비율(DTI)을 일제히 완화했는데, 여기에 저금리 기조까지 맞물리며 돈이 부동산으로 몰렸다.

이 과정에서 부동산 임대업자들은 쏠쏠한 수익을 남겼다. 부동산ㆍ임대업의 매출은 2010년 64조3060억원에서 2015년 106조6445억원으로 65.5% 증가했다. 이는 전체 산업 중 가장 높은 증가율이다.

   
 

이 때문인지 업계는 2016년 부동산 임대사업자의 수가 도ㆍ소매업자를 따라잡았을 것으로 내다보고 있다. 업계의 한 관계자는 “주택 임대사업자 등록은 강제규정이 아닌 임의규정이다”면서 “부동산 임대사업자 수가 10년째 1위를 지키던 도소매업자를 추월했을 것”이라고 말했다. 국토부는 현재 임대소득을 올리는 집주인의 약 25%만 사업자로 등록한 것으로 파악하고 있다.

문제는 주택 임대사업자의 등록이 지지부진한 게 집 없는 서민을 어렵게 만든다는 점이다. 주택 임대사업자 등록제는 전ㆍ월세를 놓는 집주인이 임대주택의 임대료 수준과 계약 기간을 신고하도록 하는 것이다.

정부는 등록을 유인하기 위해 양도소득세ㆍ재산세ㆍ종합부동산세 등 세금감면 혜택을 주고 있다. 가령 신규 분양받은 전용 60㎡(약 18평) 이하 임대주택에 대해선 취득세를 면제하고 전용 85㎡(약 25평) 이하 임대주택을 2채 이상 등록하면 재산세를 25~50% 감면해 주는 식이다. 더불어 주택도시기금의 자금지원, 토지의 우선공급 등 다양한 인센티브를 받을 수 있다는 점도 장점이다.

무등록 임대사업자의 나라

그럼에도 등록이 부진한 건 다음과 같은 조건 때문이다. “최소 4년간 의무 임대해야 하고, 임대료 상승폭도 연 5% 이내로 제한해야 한다.” 사실상 전ㆍ월세상한제가 적용되는 셈이다.

사업자 등록률이 낮은 이유는 또 있다. 주택 임대소득이 높은 사업자의 경우, 소득세 과세표준 구간이 애매하다. 높은 소득세율을 적용받는 만큼의 혜택이 없다. 별다른 소득없이 임대소득만 있는 사업자의 경우도 사업자 등록이 부담스럽기는 마찬가지다. 소득세 부담은 적지만 등록 이후 국민연금이나 건강보험료를 납부해야 한다.

새 정부가 주택 임대사업자의 등록을 유인하기 위해 정책을 가다듬고 있는 이유가 여기에 있다. 무엇보다 사업자 등록 시 재산세ㆍ양도세 등 세제 감면과 리모델링비 지원을 강화할 방침이다. 건강보험료 등 사회보험료 부담도 줄일 계획이다. 암암리에 임대사업을 하고 있는 동네 집주인을 제도권으로 끌어들이겠다는 거다.

   
 

김현미 국토교통부 장관은 국회 인사청문회에서 “임대주택시장 투명화를 위해 임대주택 등록제를 도입할 필요가 있다”며 “임대소득세 감면, 의료보험료 감면 등 임대주택 등록을 유도하는 인센티브도 함께 고민하겠다”고 설명했다.

세금감면 늘어날 임대사업

2014년 2월 박근혜 정부는 임대소득 과세 방안을 발표했다. 집을 전월세로 내주며 수입을 챙기는 다주택자들이 세금을 내지 않는 것을 바로잡기 위함이었다. 다만, 주택시장이 위축될 수 있다는 의견을 받아들여 과세 시점을 2017년 소득분부터 적용하기로 했다.

하지만 이를 2년 더 미룰 계획을 세웠다. 주택시장이 여전히 불안정하다는 이유에서인데, 그렇다면 2019년 이 정책이 시행된다. 사업자 등록 여부나 소득 금액에 관계 없이 임대사업을 하는 집주인은 모두 과세 대상이 된다는 얘기다. 집주인들이 ‘동네’에만 머물러선 안 되는 이유가 여기에 있다. 지금이라도 정부 시스템에 발맞춰 움직이는 게 유리하다.
장경철 부동산일번가 이사 2002cta@naver.com | 더스쿠프

장경철 부동산일번가 이사 2002cta@naver.com

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