똘똘한 한 채 상품별로 달라요

수익형 부동산 잘 찾는 비법

부동산 대책, 대출규제, 금리인상…. 부동산에 투자하기엔 그리 좋은 환경이 아니다. 이럴 땐 여기저기에 투자하기보다는 미래가치가 높은 똘똘한 부동산 한 채에 집중 투자하는 것이 좋다. 그렇다면 수익형 부동산 시장에선 어디에 주목해야 할까. 똘똘한 한 채 갖기 전략을 오피스텔, 상가, 중소형 빌딩, 지식산업센터 등으로 나눠 살펴봤다.

▲ 정부의 부동산 규제가 주택시장을 넘어 수익형 부동산 시장에도 영향을 미치고 있다.[사진=뉴시스]

수익형 부동산 시장에 ‘똘똘한 한 채 찾기’ 바람이 불고 있다. 정부의 부동산 규제로 다주택자들에게 각종 페널티가 부여될 예정인 데다, 인기지역과 비인기지역의 집값 격차가 갈수록 벌어지고 있기 때문이다. 하지만 똘똘한 한 채를 마련하는 전략은 오피스텔, 상가, 지식산업센터마다 다르게 짜야 한다.

■ 똘똘한 오피스텔 = 대표 수익형 부동산인 오피스텔에 투자할 때는 주의해야 할 점이 많다. 아파트와 달리 청약통장이 필요하지 않고 소액으로도 투자할 수 있어 국민 투자처로 자리 잡아왔지만 투기 열풍의 주범으로 몰리면서 정부의 규제 대상으로 꼽혔기 때문이다.

지난 1월 25일 오피스텔 분양 시장엔 8ㆍ2 부동산 대책의 후속조치 일환인 ‘건축물의 분양에 관한 법률 시행령 일부 개정안’이 적용됐다. 골자는 ▲지역 거주자에게 최대 20% 우선 분양 ▲300실 이상 오피스텔은 금융결제원 등 통해 인터넷 청약접수ㆍ추첨 의무화 및 경쟁률 공개 ▲조정대상지역ㆍ수도권 외 투기과열지구 전매제한 강화 등이다.

특히 이 중에서도 전매제한 규제가 오피스텔 투자에 적지 않은 영향을 미칠 전망이다. 수도권 투기과열지구에만 적용되던 전매제한 규제가 수도권 외 투기과열지구와 조정대상지역까지 확대 적용됐기 때문이다. 이에 따라 규제를 피한 지역에서 공급되는 알짜단지에 수요자들이 몰릴 공산이 크다.

그렇다면 똘똘한 오피스텔은 어떻게 찾아야 할까. 일단 직주근접(출퇴근이 용이한 지역)의 소형 오피스텔에 주목할 필요가 있다. 배후 수요가 보장되고 임대 수익률이 높은 편이기 때문이다. 광화문ㆍ여의도ㆍ강남 권역 등 서울 3대 중심업무지구와 접근성이 좋은 곳에 있는 오피스텔은 20ㆍ30대 1인 가구의 수요가 많아 임차인 모집이 수월하다.

강동구 일대도 눈여겨볼 만하다. 최근 서울 3대 업무지구에 포함된 이곳은 소형 오피스텔 임대투자지역으로 각광을 받고 있다. 무엇보다 지하철 5호선을 이용하면 광화문, 여의도까지 한번에 갈 수 있다는 점이 장점이다. 전용면적 84㎡(약 25평) 오피스텔도 인기가 좋다. 도심 역세권의 소형 아파트를 꿈꾸는 3~4인 가구에게 합리적인 대체상품이 될 수 있다.

■ 똘똘한 상가 = 오피스텔에 규제가 집중되면서 역으로 상가에 눈을 돌리는 투자자가 늘고 있다. 하지만 이 경우에도 주의할 점이 있다. 정부의 대출규제와 금리인상이 상가투자에 악영향을 미칠 가능성이 높아서다.

정부는 올 3월부터 임대업이자상환비율(RTI)을 적용해 대출심사를 엄격하게 진행할 방침이다. 임대수익으로 이자상환을 얼마나 할 수 있는지를 따져본 다음 대출을 해주겠다는 건데, 문제는 상가투자는 ‘레버리지’를 활용할 가능성이 높다는 점이다. 똘똘한 상가를 찾는 게 어느 때보다 중요해진 이유다.

가장 먼저 따져야 할 점은 공실 리스크를 최소화하는 것이다. 이런 맥락에서 단지 내 상가는 좋은 선택지 중 하나다. 단지 내 상가는 대체로 보증금 5000만원, 임대료 월 200만원 안팎으로 정해져 있다. 수익률이 높은 편은 아니지만 공실 없이 꾸준히 운영된다는 게 장점이다. 마트, 세탁소, 중개업소 등 필수 근린생활시설이 대부분이라 안정적인 상권이 보장될 가능성이 높다.

■ 똘똘한 꼬마 빌딩 = 지난해 주택시장 규제에 따른 풍선효과를 톡톡히 본 중소형 빌딩 시장의 전망은 그리 밝지 않다. 총부채원리금상환비율(DSR), 신新총부채상환비율(DTI) 등 강화된 대출심사기준이 적용되면 기존과 같은 규모의 대출을 받기 어려워지기 때문이다.

특히 시세차익을 노리고 접근하는 투자자들에겐 더욱 부담이 커질 수 있다. 따라서 중소형 빌딩에 투자할 때는 매매가격보다는 담보대출에서 발생하는 원리금 상환액 이상의 임대료를 창출할 수 있는지를 따져보는 게 관건이다.

■ 똘똘한 지식산업센터 = 지식산업센터는 입주할 수 있는 업종이 지식기반산업, 정보통신산업 등 첨단산업으로 제한된다. 하지만 입주 시 취득세가 감면된다는 장점이 있다. 물류시설과 생활ㆍ업무 편의시설 등 인프라가 잘 갖춰져 있다는 점도 인기비결이다. 무엇보다 투자 수익률이 연 7%를 웃돈다.

직접 사용할 게 아니라면 취득세를 내고 임대사업을 하다가 차익을 실현하는 것도 좋은 방법이다. 현재 지식산업센터는 서울 마곡지구, 경기 하남 미사지구 등에 들어설 예정이다. 불황이든 호황이든 창업 수요는 늘 존재하게 마련이다. 그만큼 꾸준히 각광을 받을 가능성이 높다는 얘기다. 자기자본 대비 대출 비중을 30~40% 이하로 설정하면 리스크를 크게 줄일 수 있다.
장경철 부동산일번가 이사 2002cta@naver.com | 더스쿠프