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투자처 잃은 뭉칫돈, 주차장에 ‘파킹’

기사승인 [269호] 2017.12.29  12:55:21

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- 상가투자처 5選

부동산 투자의 관건은 얼마나 안정적으로 수익을 올릴 수 있느냐다. 특히 부동산 규제와 금리인상으로 불확실성이 높아진 상황에선 안정성이 더욱 중요하다. 이런 맥락에서 호황기는 물론 불황기에도 꾸준한 수요가 몰리는 투자처를 살펴봤다. 더스쿠프(The SCOOP)가 인기 상가투자처 5선選을 뽑아봤다.

   
▲ 최근들어 상업ㆍ업무용 부동산 거래량이 급증하고 있다.[사진=뉴시스]

투자처를 잃은 뭉칫돈이 수익형 부동산 시장으로 흘러들어가고 있다. 올해 전국의 상업ㆍ업무용 부동산 거래량이 사상 최대치인 30만건을 돌파했다는 점을 감안하면 수익형 부동산의 인기가 어느 정도인지 실감할 수 있다. ‘잘 고른 상가는 3대를 간다’는 상가투자 격언처럼 안정적인 임대수익에 적지 않은 프리미엄까지 기대한 결과인 셈이다.

상가는 주택과 마찬가지로 가계부채종합대책의 일환인 대출제한과 금리인상의 여파에서 자유롭지 않다. 하지만 알짜 상가들은 불황기에도 고정적으로 수익을 거둘 수 있어 몸값이 높아질 가능성을 배제할 수 없다. 그렇다면 어떤 상가에 투자하는 것이 좋을까. 호황기는 물론 불황기에도 꾸준히 스포트라이트를 받는 상가투자처 5선選을 골랐다.

■꿩 먹고 알 먹는 주차장 전용상가 = 최근 주차장 전용상가를 주목하는 투자자들이 많다. 주차장 전용용지는 연면적의 30%까지 상가ㆍ오피스텔 등을 지을 수 있어서 주차이용 수익에 임대수익까지 올릴 수 있다. 더구나 주차장 전용상가의 임대수익률은 일반 상가의 수익률보다 7% 이상 높다.

주차장 전용용지 가격이 일반 상업용지보다 20~30%가량 저렴한 점, 주차장 전용상가의 전용률이 통상 70~80%에 달해 공간활용도가 높다는 점도 또하나의 인기비결이다. 주의할 점은 있다. 건물 연면적의 70%를 주차장으로 활용해야 한다는 점이다. 주변 상권이 활성화하지 않는다면 주차장 임대수익이 떨어질 수 있다는 점도 유의해야 한다.

   
 

■누이 좋고 매부 좋은 상가겸용주택 = 주거를 해결하면서 임대수익까지 올릴 수 있는 상가겸용주택도 각광을 받고 있다. 상가겸용주택은 점포겸용용지에 지을 수 있는데, 건축 연면적의 40% 이내에 상가를 들일 수 있다.

상가겸용주택의 가장 큰 장점은 집뿐만 아니라 상가를 지어 직접 운영하거나 세를 놓을 수 있다는 점이다. 주택 임대료가 낮아져도 상가 임대료나 운영 수입으로 메울 수 있다. 1주택으로 인정된다는 점도 상가겸용주택의 매력이다. 주택으로 사용하는 면적이 상가 면적보다 크고 양도가액이 9억원 이하라면 1세대 1주택으로 인정돼 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다.


수익형 부동산 거래량 사상 최고

다만 상가겸용주택은 일반 아파트보다 비싸고 거래도 많지 않아 상대적으로 환금성이 떨어진다. 인근에 학교가 있어 상가 업종 제한은 없는지, 중심 상권이 될 만한 입지인지 등도 세밀하게 분석해야 낭패를 보는 일이 없다.

■바늘 가는 데 실 가는 파생상가 = 파생상가는 본원시설에서 파생돼 생기는 부수적인 점포를 말한다. 이를테면 메디컬 빌딩의 약국이나 안경점, 대형 극장 내 패스트푸드점이나 매점, 의류 쇼핑몰 내 수선집 등이다. 이런 파생상가는 본원시설의 수요에 따라 매출을 꾸준히 올릴 수 있다는 점에서 투자자들에게 많은 인기를 끌고 있다.

하지만 파생상가에 투자할 때도 염두에 둬야 할 점이 있다. 본원시설에 충분한 수요가 몰릴 수 있을지 여부를 검토한 뒤 투자해야 한다. 대부분의 파생상가는 본원시설의 수요를 따라가기 때문이다. 이를 위해 배후세대의 입점 경쟁률이나 분양률을 따져보고, 고정적으로 상주하는 고객의 수가 어느 정도인지 주변 상가와 비교해 유동인구를 잠재고객으로 끌어들일 수 있는지 등의 집객요소가 있는지 따져야 한다.

   
 

■배후수요 풍부한 항아리 상권 = 항아리 상권도 주목할 필요가 있다. 항아리 상권은 특정 지역에 상권이 한정돼 있어 소비자가 다른 지역으로 빠져나가지 않는 곳을 말한다.

일반적으로 항아리 상권엔 3000여 세대 이상의 주거시설이 있거나 기업, 관공서, 학교 등 고정 배후수요가 풍부해 안정적인 수익을 올릴 수 있다. 최근 정부의 부동산 규제가 심해지면서 항아리 상권에 투자금이 몰려들고 있는 것도 이런 안정성 때문이다. 여기에 유동인구까지 풍부하다면 투자를 마다할 이유가 없다.

■공실 우려 적은 코너상가 = 1층 점포는 상가투자의 꽃이다. 분양가는 비싸지만 임차인 확보와 고객 유치가 수월하기 때문이다. 상층부보다 환금성도 뛰어나다. 하지만 모든 1층 점포가 주목을 받는 건 아니다. 1층이라도 가시성과 접근성이 떨어지면 외면받기 십상이다.

1층 점포 중에서도 특히 코너상가가 더욱 많은 관심을 받는 이유다. 코너상가는 상가 투자에서 가장 중요한 요소인 가시성과 접근성이 훌륭하다. 코너상가는 여러 방향에서 노출되기 때문에 광고효과가 크고, 횡단보도가 코너에 설치돼있을 경우가 많아 유동인구가 몰릴 공산이 크다. 꾸준한 수요로 상권 활성화에 유리하고 그만큼 공실 우려도 적다는 얘기다.


비싼 값어치 하는 코너상가

이런 장점들로 인해 코너상가는 경기에 따른 부침이 적고 임대ㆍ매매 시세가 안정적이다. 유명 브랜드나 전문 프랜차이즈 업체들의 입점률이 높고, 투자자들 사이에서 선점 경쟁이 치열한 것도 이런 이유에서다. 실제로 코너상가의 임대료ㆍ매매가가 단일면 상가나 노출성이 빈약한 후면 상가보다 2배 가까이 뛰는 경우도 적지 않다.

하지만 아무리 1층 코너상가라고 해도 항상 최고의 가치를 유지할 수 있는 건 아니다. 아무리 입지가 좋아도 지나치게 비싸다면 경계하는 게 좋다. 임차인의 능력, 안정적인 업종 선택도 상가가치를 형성하는 데 중요한 요소라는 점도 명심해야 한다.
장경철 부동산일번가 이사 2002cta@naver.com | 더스쿠프

   
 

장경철 부동산일번가 이사 2002cta@naver.com

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