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경기도 상가 공실률 뚝 떨어진 까닭

기사승인 [263호] 2017.11.17  11:33:59

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- 부동산의 삼합 투자법

세번의 부동산 대책과 한번의 가계부채 관리대책. 부동산 가격을 잡겠다는 정부의 의지가 결연하다. 하지만 이런 상황에서도 투자할 곳은 있게 마련이다. 규제, 가격, 서울 접근성 등 부동산 투자의 삼합三合 요소만 잘 따져보면 충분히 틈새시장을 공략할 수 있다. 경기도 수익형 부동산의 공실률이 뚝 떨어진 건 이를 잘 보여주는 사례다. 더스쿠프(The SCOOP)가 부동산 삼합론을 살펴봤다.

   
▲ 서울 지역 부동산은 가격 부담이 큰 탓에 경기도 지역의 부동산이 주목을 받고 있다.[사진=뉴시스]

전라도 지방의 음식 중에 ‘삼합三合’이라고 있다. 적당한 크기로 썰어낸 삭힌 홍어, 삶은 돼지고기, 묵은 김치를 한데 올려 먹는 음식이다. 세가지 재료의 궁합이 좋아 전라도를 대표하는 음식으로 손꼽히고 있다.

그래서인지 삼합이라는 말은 세가지 요소가 적절한 조화를 이룰 때 비유적으로 종종 사용한다. 부동산 투자에도 삼합이 있다. 부동산에 투자할 때 중요하게 따져봐야 할 세가지 요소가 있다는 건데, 이것만 잘 확인하면 부동산 시장의 불확실성이 커지는 상황 속에서도 틈새를 공략할 수 있다.

부동산 투자의 삼합요소는 ▲정부규제 ▲가격 ▲서울 접근성이다. 먼저 6ㆍ19, 8ㆍ2, 9ㆍ5 부동산 대책 등 정부의 규제로부터 벗어나 불확실성과 불안정성을 해소할 수 있어야 한다. 다음은 가격 부담을 최대한 덜어야 하고, 마지막으로 서울과의 물리적ㆍ시간적 거리가 멀지 않아야 한다.

정부의 규제에 영향을 크게 받지 않는다는 점에서 주목해야 할 건 수익형 부동산이다. 주거용 부동산과 비교했을 때 상대적으로 규제를 덜 받기 때문이다. 최근 시중금리가 오를 것이라는 전망이 나오고 있음에도 오피스텔ㆍ상가 등 수익형 부동산에 투자자들이 몰리고 있는 건 이런 이유가 크다.

그렇다면 부동산 투자 삼합요소의 두번째인 가격까지 고려해보자. 우선 투자자들이 가장 선호하는 건 서울 지역의 역세권에 있는 수익형 부동산이다. 하지만 이런 곳은 가격 면에서 부담이 크다. 이런 맥락에서 따져볼 만한 곳이 경기도와 인천 지역이다. 서울과도 멀리 떨어져 있지 않으면서 가격 부담은 덜하기 때문이다.

서울 접근성 중요해

실제로 최근 이 지역에 관심을 갖는 투자자와 임차인들이 가파르게 늘고 있다. 한국감정원이 발표한 상업용 부동산 임대동향에 따르면 경기도 수익형 부동산의 공실률은 2014년 1분기 13.4%에서 올 10월 6.9%로 크게 떨어졌다. 같은 기간 서울의 수익형 부동산 공실률은 8.9%에서 10.9%로 되레 높아졌다.


   
임대수익률도 경기도 지역이 우세했다. 부동산114 자료 기준으로 올 9월 경기도 지역 오피스텔의 평균 임대수익률은 5.2%로, 서울 지역 오피스텔의 평균 임대수익률 4.9%를 한참 웃돌았다. 부동산 전문가들은 “서울 지역 부동산의 높은 가격에 부담을 느낀 수요자들이 가격이 저렴한 경기 지역으로 이동하고 있는 것”이라면서 “올 11월과 12월 서울보다 규제도 적고 분양가도 낮은 오피스와 오피스텔이 대거 들어서는 것도 이런 흐름을 고려한 것”이라고 분석했다.

아울러 경기도ㆍ인천 지역은 서울과도 거리가 멀지 않아 삼합요소의 세 번째인 서울 접근성도 충족한다. 그중에서도 교통망이 개선되는 지역을 주목할 필요가 있다. 최근 수도권을 ‘30분 생활권’으로 묶을 제3차 국가철도망 구축계획이 확정되면서 신설 교통망이 구축되는 지역 인근에 스포트라이트가 쏟아지고 있다.

이번 철도망 구축사업을 통해 수혜를 볼 공산이 큰 지역은 일산, 송도, 동탄 등 기존에 언급돼왔던 신도시뿐만 아니라 의정부, 파주, 남양주, 평택을 비롯한 수도권 외곽지역도 포함될 것으로 보인다. 정부의 3차 국가철도망 계획에 따르면 수도권 광역급행철도(GTX)는 A노선인 파주~삼성~동탄과 B노선인 송도~마석, C노선 의정부~금정으로 구성됐다.

여기에 신분당선은 삼송까지 이어지고, 위례과천선은 복정과 경마공원을 연결할 예정이다. GTX 파주연장선과 3호선 연장안이 모두 포함된 운정신도시, 신분당선 연장안 구역에 해당하는 삼송지구와 은평뉴타운, 7호선 연장안에 들어오는 의정부, 양주신도시 등이 수혜 예상 지역으로 꼽히는 이유가 여기에 있다.

철도 노선이 신설되면 교통 여건이 개선되는 효과만 보는 건 아니다. 해당 지역의 인구 유입이 증가해 상권ㆍ인프라 증대로 이어질 가능성이 높다. 부동산의 가치가 급증하는데다 입지여건에 따라 프리미엄을 기대해볼 수도 있다는 얘기다.
   

교통망을 확보한 지역에서 공급되는 상가, 오피스텔 등 수익형 부동산은 이미 인프라와 상권이 형성돼 있어 빠르면서도 안정적인 수익을 창출할 수 있다. 반면, 교통망이 개선될 것으로 예상되는 지역은 장기적인 관점에서 바라볼 필요가 있지만 시세 반등의 기회가 있다는 점이 장점이다. 수도권의 경우 서울 도심이나 강남권, 지방의 경우 광역시로의 접근성이 얼마나 뛰어나느냐가 부동산의 가치를 결정하게 된다.

교통망 확보하면 상권 형성에도 유리

이런 맥락에서 부동산 투자 삼합요소에 들어맞는 투자처를 추렸다. 먼저 인천 서구 루원시티다. 루원시티는 청라국제도시와 가정지구로 연결되는 수도권 서북부지역의 관문으로 통한다. 인천국제공항까지 28분, 여의도 25분, 일산 20분, 강남 50분 등 주요 지역까지 1시간이면 충분하다. 지하철 7호선 부평구청역과 인천도시철도 2호선 석남역을 연결하는 공사가 마무리되면 더 큰 수혜를 입을 것으로 보인다.

경기 남양주 다산신도시도 괜찮은 투자처로 꼽힌다. 송도와 남양주를 잇는 GTX B노선이 개통되면 서울역ㆍ신도림ㆍ부평ㆍ송도 등을 한번에 이동할 수 있을 전망이다. 이 외에도 경기 하남 미사강변도시, 강원 동해안 벨트도 교통호재가 있어 주목할 필요가 있다.
장경철 부동산일번가 이사
2002cta@naver.com | 더스쿠프
   

장경철 부동산일번가 이사 2002cta@naver.com

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