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버틸까 팔까… 다주택자 어찌할꼬

기사승인 [253호] 2017.08.25  08:56:44

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- 주택보유수별 투자전략

정부가 강도 높은 8ㆍ2 부동산 대책을 내놓자 시장 분위기가 급변했다. 여기에 추가적인 부동산 규제, 가계부채대책, 입주물량증가와 금리인상 가능성 등이 맞물리고 있다. 이럴 때일수록 주도면밀한 투자전략이 필요하다. 더스쿠프(The SCOOP)가 주택보유수별 투자전략을 살펴봤다.

   
▲ 8ㆍ2 부동산 대책 발표 이후 부동산 시장이 지각 변동을 일으키고 있다.[사진=아이클릭아트]


문재인 정부가 8ㆍ2 부동산 대책을 발표했다. 6ㆍ19 대책이 시장 분위기를 탐색하는 ‘잽’ 수준이었다면 이번 대책은 ‘카운터펀치’에 비유될 정도로 강도가 세다. 대책의 핵심은 단기 투기수요 억제다. 세금과 대출, 재건축, 재개발, 청약 등 시장의 모든 분야를 옥죈다.

이번 대책에서 가장 눈에 띄는 건 특정지역에 과도하게 몰리는 단기투자를 차단하는 조치다. 대표적인 게 2011년 11월 해제됐던 투기과열지구의 부활이다. 서울 전역과 과천, 세종시가 지정됐다. 양도소득세 강화 방안도 눈에 띈다. 2주택 이상 다주택자가 주택을 양도할 경우 양도소득세를 중과한다.

‘갭투자’ 방지를 위해 1가구 1주택자에 대해서도 ‘2년 거주요건’을 추가했다. 갭투자란 전세가율(매매가 대비 전세금)이 높은 지역에서 전세를 끼고 아파트를 사들인 후 값이 뛰면 곧바로 되팔아 시세 차익을 얻는 단기투자를 말한다. 대출규제도 대폭 강화했다. 투기과열지역과 투기지역의 경우 총부채상환비율(DTI)과 주택담보인정비율(LTV)이 40%까지 끌어내렸다.

대책 충격 여파인지 주택 시장은 소강상태다. 대책 2주차에 서울 아파트값 주간 변동률은 하락 전환됐고, 단기간 급등했던 강남권 재건축 아파트 단지에서 매도호가를 낮춘 매물이 나왔다. 부동산 전문가들은 시장의 상황이 크게 바뀌는 만큼 청약 또는 투자 전략을 다시 세워야 한다고 입을 모은다. 8ㆍ2 대책 이후 달라질 투자전략을 주택 보유수별로 살펴봤다.

■다주택자라면… = 다주택자의 선택지는 크게 세가지로 나뉜다. 양도와 증여, 주택임대사업 등록 등이다. 양도 차익이 큰 부동산이라면 2018년 4월 전에 양도를 진행하는 게 유리하다. 지금은 주택 수와 상관없이 다주택자가 집을 팔 때 양도차익에 따라 6~40%의 기본 세율을 매긴다.

   
 

하지만 내년 4월 이후부터는 청약 조정대상지역에서 2채를 가진 경우에는 기본 세율에 10%포인트를 더해 양도 차익의 16~50%, 3주택 이상 보유자는 20%포인트를 더해 차익의 26~60%까지 세금을 내야하기 때문이다. 이 금액에 10%의 지방소득세도 내야 하고, 3년 이상 보유시 보유 기간에 따라 받을 수 있었던 10~30%의 장기보유 특별공제에서도 배제된다.

고강도 대책의 대응 전략

특히 투기지역의 집을 3채 이상 가진 경우에는 10%의 양도세 가산세율까지 적용된다. 집 팔 계획이 없다면 증여도 하나의 방법이다. 분가한 자식에게 집을 증여하면 보유 주택 수를 줄일 수 있어서다. 증여를 할 때는 올해 안에 하는 게 좋다. 3개월 이내에 자진신고하면 증여세의 7%를 깎아주기 때문이다.

정부가 유도하고 있는 ‘주택 임대사업자 등록’도 고려해야 할 카드다. 임대사업자로 등록하면 거주 주택에 대해선 양도세 비과세 혜택을 받고, 기준시가 6억원, 전용면적 85㎡(약 25평) 이하 주택은 소득세와 법인세를 감면받는다. 60㎡(약 18평) 이하면 최초 분양 시 취득세도 감면된다. 재산세도 줄고, 양도세 중과에서도 제외되며 10~30% 이상의 장기보유 특별공제도 지금처럼 그대로 적용된다. 준공공임대사업자가 되면 보유 주택 모두 양도세 전액 감면 혜택도 받는다.

물론 임대사업자로 등록해 손해를 볼 수도 있는 경우도 있다. 보유 중인 주택의 가격이 내려가 양도차익이 얼마 나지 않은 임대사업자의 경우 양도세는 줄더라도 법인세나 종합소득세 등 다른 세금을 더 낼 공산이 크다. 경우에 따라 개인사업자 등록으로 내야 할 건강보험료가 양도세 감소분보다 더 커질 수도 있다.

■무주택자라면… = 이번 대책의 가장 큰 수혜자는 주택청약통장을 소유한 무주택자다. 당장 9월부터 서울 전역을 비롯한 과천, 세종 등 투기과열지구와 40개 청약조정 대상지역에서 1순위 자격은 청약통장 가입기간 2년 경과, 24회 이상 납입(국민주택에 한해 적용)으로 강화되기 때문이다. 또한 투기과열지구에서 민간이 짓는 전용면적 85m² 이하 소형아파트는 100% 가점제로 분양하고, 조정 대상지역에서도 가점제 적용 비율이 기존 40%에서 75%로 확대된다. 청약 후 미계약 물량을 배분할 때에도 가점제가 적용된다.

청약가점제란 무주택 기간(최고 32점)과 부양가족 수(최고 35점), 청약통장 가입기간(최고 17점) 등을 점수로 매겨 가점이 높은 이들에게 우선적으로 당첨 기회를 주는 제도다. 다만 가점제 적용을 받아 당첨을 받았다면 당첨자와 가구원은 2년간 전국에서 가점제 청약을 할 수 없다.

청약 1순위 요건이 충족되지 않은 수요자라면 값싼 기존 주택을 구입하는 전략도 선택할 수 있다. 이번 대책으로 시장이 움츠러들 가능성이 높아진 데다 다주택자가 양도소득세 중과를 피하기 위해 급매물을 내놓을 수 있어서다.

■1주택자라면… =
이미 주택 한 채를 갖고 있다면 이번 대책과는 무관하다. 1주택 보유자 양도세 비과세 강화 요건은 취득 시점부터 적용되기 때문이다. 2년 이상 보유하고 있고 양도가액이 9억원 이하라면 양도세를 안 내도 된다. 하지만 앞으로 새 집으로 갈아타려는 수요자라면 세금에서 자유로울 수 없다. 서울ㆍ경기 등 조정대상지역 거주자는 기존 조건과 함께 ‘2년 이상 거주’ 요건을 충족해야 세금을 내지 않기 때문이다.
장경철 부동산일번가 이사 2002cta@naver.com | 더스쿠프

   
 

 

장경철 부동산일번가 이사 2002cta@naver.com

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