ad27
default_setNet1_2

호재 없어도 수익 올리고 싶다면 …

기사승인 [247호] 2017.07.14  08:29:33

공유
default_news_ad1

- 불확실성 이겨낼 5가지 투자법

‘기준금리 인상’ ‘대출 규제 강화’ ‘입주 물량 확대’. 올 하반기 부동산 시장 분위기를 좌우할 변수들이다. 시장에 불확실성이 더해지면 가팔랐던 상승세가 주춤할 공산이 크다. 물론 이런 상황에서도 돈 버는 부동산 투자 공식은 따로 있다. 더스쿠프(The SCOOP)가 5가지 키워드를 꼽아봤다.

   
▲ 불황에 돈버는 부동산 투자 공식은 따로 있다.[일러스트=아이클릭아트]

현재 대한민국 부동산 시장은 ‘안갯속’이다. 시장에 영향을 미칠 변수가 너무도 많아서다. 최근에는 이주열 한국은행 총재가 기준금리 인상 가능성을 시사했다. 부동산 시장을 좌우하는 한 축이 금리다. 금리가 오르면 부동산에 몰렸던 돈이 썰물처럼 빠져나갈 수 있다.

새 정부 역시 “부동산 과열 양상이 확산할 경우 추가 조치를 마련하겠다”고 선언한 상황이다. 6·19 부동산 대책에 이어 강도 높은 시장 규제를 고심 중이다. 모든 요소가 불확실성을 키우는 리스크다.


이렇게 시장의 불확실성이 클수록 주목해야 할 게 있다. 시장을 떠받칠 만한 우호적인 요인이 없어도 리스크를 줄일 수 있는 상품이 무엇인지 살펴봐야 한다는 얘기다.

그 첫째는 ‘대기업’이다. 대기업이 들어서면 수만명의 임직원이 시장에 한꺼번에 유입된다. 인구가 늘어나면서 동시에 상권과 생활 인프라가 형성된다. 더구나 대기업 임직원들은 높은 소득 수준을 자랑한다. 지역 경제 활성화로 이어질 공산이 크다. 각 지자체에서 대기업의 입주나 확장을 환영하는 이유다.

대표적인 지역이 평택이다. 삼성전자가 고덕산업단지 내 짓는 평택 반도체 신공장이 문을 열면서 직주근접 수요가 몰리고 있는 상황이다. 삼성전자가 100조원 이상을 투자하는 이곳은 규모도 아시아 최대다. 한국은행 산업연관표상의 생산·고용유발계수 기준으로 분석한 결과, 삼성 평택 18라인이 가동되면 총 26조원의 생산 유발과 15만명의 고용 창출 효과가 기대된다. 이미 평택 고덕면 아파트의 평균 매매 가격은 지난 2010년부터 2015년까지 35.5% 상승했다. 같은 기간 전국 아파트 평균 매매 가격이 6.02% 상승한 것을 고려하면 매우 큰 폭의 오름세다.

   
▲ 인구 증가율이 두드러지는 지역 부동산일수록 실패할 확률이 낮다.[사진=뉴시스]

둘째는 ‘인구 증가’다. 인구가 늘어나는 지역에 투자하라는 거다. 인구증가율은 지역의 가치를 잘 보여주는 지표다. 인구가 늘수록 일자리가 증가하고 생활 인프라도 확충된다는 의미라서다.

최근 인구 증가세가 두드러지는 대표 지역은 화성시다. 5년간 인구 순유입자 수(전입에서 전출인구를 뺀 수치) 11만2160명을 기록했다. 행정 중심 복합도시로 변모한 세종시(14만6702명)에 이은 2위다. 김포시(9만9758명), 인천광역시(6만9799명), 남양주시(6만6927명), 하남시(6만6229명) 등의 지역에도 인구가 몰렸다.

삼성전자 공장 들어서는 평택

이들 지역에는 공통점이 있다. 최근 신규택지개발이 가장 활발하게 이뤄진 지역이라는 점이다. 동탄2신도시, 한강신도시, 송도국제도시 등 별내·다산신도시, 미사강변신도시 등 도시 개발의 혜택을 받았다.

특히 인구 11만명이 거주 중인 송도국제도시는 추가 인구 유입이 기대되는 지역이다. 개발 호재가 풍부해서다. 이 지역에는 포스코건설을 비롯해 코오롱글로벌, 대우인터내셔널, 삼성바이오로직스 등 굵직한 대기업과 녹색기후기금(GCF)·세계은행 한국사무소 등의 국제기구가 들어서 있다.

삼성그룹이 세계 최대 규모의 바이오의약품 생산 공장도 짓고 있다. 송도 최초 관광·레저·휴양·쇼핑복합센터 ‘골든하버’와 복합물류센터 ‘아암물류2단지’, 68전망대와 18홀 골프장이 들어서는 ‘블루코어시티’ 등 대형 개발 사업이 결실을 맺으면 더 많은 사람이 몰릴 가능성이 높다.

셋째는 ‘희소성’이다. 공급이 없거나 적은 곳에 투자하라는 거다. 최근 몇년간 신규 분양물량이 없거나 적었던 ‘공급가뭄’ 지역에 들어선 새 분양단지들이 인기를 끌고 있다. 현대엔지니어링이 올해 4월 서울 강동구 암사동에 분양한 ‘힐스테이트 암사’는 특별공급을 제외한 259가구 모집에 3172건의 청약통장이 몰려 평균 청약경쟁률 12.25 대 1을 기록했다. 이 아파트는 암사동에서 10년 만에 나오는 새 아파트로 관심을 끌었다.

4월 효성이 대구 수성구 중동에 지은 ‘수성 효성해링턴 플레이스’는 평균 36.9대 1의 청약경쟁률을 기록하며 전 가구 1순위 청약을 마감했다. 이 아파트 역시 2005년 이후 12년 만에 공급된 새 아파트였다. 주택 공급가뭄 지역의 경우 새 아파트로 갈아타려는 수요층이 두껍다는 장점이 있다. 또한 대규모 신규 아파트가 들어서면 대중교통망도 개선될 공산이 크다.

넷째는 ‘선점’이다. 지역에 특정 업종을 최초로 들이면 공격적인 영업이 가능하다. 인근에 유사업종 진입이 어려워지기 때문이다. 수익형 부동산 시장에 ‘퍼스트 마케팅’이 인기를 끄는 것도 같은 맥락이다. 실제로 동탄2신도시에서 첫 공급된 상가인 ‘카림애비뉴 동탄’은 계약 시작 한달만에 100% 완판됐다.

위례신도시에서 첫 공급한 오피스텔 ‘위례 효성해링턴 타워 더퍼스트’는 최고 50.9대 1이라는 높은 청약경쟁률로 전 타입이 마감됐다. 마곡지구의 첫 브랜드 오피스텔이란 문구로 홍보한 ‘마곡 엠코 지니어스타’도 금세 분양을 마쳤다.

퍼스트 마케팅의 교훈

다섯째는 ‘랜드마크’다. 해당 지역의 랜드마크 부동산을 선택하라는 얘기다. 지역을 대표하는 상품일수록 투자 리스크가 적다. 가격이 비싸다는 단점이 있지만 수요층이 탄탄하기 때문에 환금성이 높다. 지역 부동산값을 주도하는 선행지표가 되기도 한다.

이뿐만이 아니다. 랜드마크 부동산은 시장 상승기에 매매가가 먼저 오르고 하락기에도 대체로 가격이 유지된다는 점에서 수요자들의 선호도가 높다. 불확실성 가득한 부동산 시장에서도 돈을 버는 부동산 투자 공식이다.
장경철 부동산일번가 이사 2002cta@naver.com | 더스쿠프

 

장경철 부동산일번가 이사 2002cta@naver.com

<저작권자 © 더스쿠프 무단전재 및 재배포금지>
default_news_ad4

인기기사

default_side_ad1
ad30

일반기사

1 2 3 4 5
set_main_A3
default_side_ad2

포토

1 2 3
set_P1
default_side_ad3
ad31

섹션별 인기기사 및 최근기사

default_setNet2
ad32
default_bottom
#top