가치를같이읽다

임대 사업 열풍이 거세다. 은행에 맡기는 것보다 높은 수익을 올릴 수 있어서다. 그런데 임대사업은 취득세, 재산세, 종합소득세 등 생각보다 내야 할 세금이 많다. 흥미로운 건 관련 세금이 절세전략에 따라 고무줄처럼 늘었다 줄었다 한다는 점이다. 몇가지 절세 팁을 알아보자.

국내 부동산 경기가 침체기처럼 느껴지는 요즘이다. 이럴 때면 수익형 부동산을 활용해 수익을 창출하는 게 쉽지 않다. 시시때때로 바뀌는 대내외 변수 탓에 전문가조차 어디에 호흡을 맞춰야 할지 갈피를 잡지 못하고 있어서다. 하지만 변하지 않는 투자법은 있다. 수익창출이 아닌 절세에 중점을 두고 자산을 관리하는 거다. 매년 발표되는 개정세법 내용을 숙지하는 이유가 여기에 있다. 불필요한 세금 지출을 줄일 수 있기 때문이다.

■ 상가 투자 절세 팁 = 서울 강동구 길동에 거주하는 김오성씨의 투자 사례를 들어 일반 임대사업자의 절세법을 알아보자. 김씨는 아파트를 처분하고 남은 여윳돈으로 하남 미사지구에 있는 한 상가를 분양 받았다. 분양가는 6억원. 업종은 편의점으로 5년간 선임대가 맞춰진 점포다.

이때 김씨가 가장 먼저 체크해야 할 게 종합소득세 규모다. 종합소득세가 임대사업자 세금에서 만만치 않은 규모를 차지하기 때문이다. 종합소득세는 ‘근로소득+임대소득’을 기준으로 과세된다. 김씨의 소득 유무가 중요한 이유다.

먼저 임대소득만 있는 경우를 보자. 김씨의 상가 임대소득은 연 3600만원, 종합소득공제액은 600만원으로, 과세표준은 3 000만원(3600만원-600만원)이다. 0~120 0만원 구간의 세율은 6%, 1200만~1800만원 구간은 15%의 세율이 각각 적용된다. 대입해보면, 김씨가 내야 할 세금은 342만원이다.

그렇다면 김씨에게 근로소득이 있다면 세금이 어떻게 달라질까. 김씨의 연말정산 자료에 따르면 근로소득금액의 과세표준은 3000만원. 여기에 임대소득이 더해지면 합산과세로 산출되는 세금은 918만원((1200만원×6%=72만원)+(3400만원×15%=510만원)+(1400만원×24%=336만원))이다. 근로소득이 있으면 세금 576만원을 더 내는 셈이다.

가정 하나를 더 들어보자. 김씨 배우자의 명의로 상가를 취득하면 어떤 결과가 나올까. 김씨와 배우자 모두 소득이 있다면 소득이 적은 쪽으로 명의를 설정하는 게 좋다. 우리나라 소득세 체계가 누진과세 구조라서다. 반대로 김씨는 소득이 있고 김씨 배우자가 소득이 없다면 배우자 명의로 설정해야 한다. 다만 이 경우에는 배우자의 앞으로 건강보험료가 별도로 나온다는 점을 유의해야 한다.

■ 주택 임대 절세 팁=주택 임대사업자는 주택 보유 수에 따라 세금이 크게 달라진다. 1주택 보유자(기준시가 9억원 초과 주택은 제외)가 받는 주택임대소득은 금액의 크기에 관계없이 비과세다.

세금 줄이고 싶다면…

이때 숙지해야 할 사항은 주택 수를 산정하는 기준이 가구 합산이 아닌 부부 합산 기준이라는 점이다. 만약 부부가 1주택을 보유 중이고 동거 중인 자녀가 1주택을 보유하고 있는 경우라면 각 주택에서 발생하는 임대소득은 모두 비과세다.

주택임대소득이 2000만원 이하인 소규모 주택임대소득자 역시 비과세다. 때문에 임대주택을 부부 공동명의로 하는 건 의미가 크다. 임대주택을 둘로 쪼개 배우자에게 증여하면 임대소득을 분산할 수 있기 때문이다. 다만 취득세(4%ㆍ농특세ㆍ지방소득세 포함)를 부담해야 한다는 변수가 있다.

3주택 이상 보유 중이면서 보증금의 합계액이 3억원을 넘는 경우에는 세법이 정한 방식으로 임대소득을 계산한다. 큰 부담은 아니다. 과세 대상이 전세보증금을 토대로 산출한 ‘간주임대료’이기 때문이다. 간주임대료는 보증금 합계액 3억원을 초과하는 금액의 60%에 연이율 1.8%를 곱해 산출한다. 이 계산에 따르면 월세 없이 전세임대업만 하는 사업자의 경우 보증금 총계 기준 21억5000만원까지는 과세대상이 아니다. 간주임대료를 계산하면 1998만원이라서다. 주택임대소득 2000만원 이하인 경우라면 3주택 보유자라고 해도 비과세를 적용한다.

개인 사업자라면 소규모 임대주택을 노리는 게 좋다. 소규모 임대주택 전세 보증금에 대한 비과세가 2년 유예됐기 때문이다. 전용면적 60㎡(약 18평) 이하인데다 기준시가 3억원 이하는 주택 보유 수에 포함되지 않는다. 소규모 임대주택 100채를 모두 전세로 임대하고 있다면 2018년까지 소득세 부담이 전혀 없다는 얘기다.

주택 임대에서도 종합부동산세를 줄일 수 있다. 임대주택을 소재지 관할 시장, 군수, 구청장에게 임대사업자등록을 하고 소득세법상 사업자등록을 한 경우라면 종합부동산세의 합산을 배제할 수 있다.

부부 공동명의가 이득

이를 위해선 반드시 매년 9월 16일부터 9월 30일까지 세무서에 합산배제 신청을 해야 하고 5년 이상 의무적으로 임대해야 한다. 단, 합산배제 신청 연도 6월 1일의 임대주택 기준시가는 6억원(수도권 외 지역ㆍ3억원) 이하여야 한다.
장경철 부동산일번가 이사 2002cta@naver.com | 더스쿠프